東京でのワンルーム投資がおすすめ

東京でのワンルームマンションの投資は投資自体、もしくは不動産投資の初心者には非常にお勧めです。リスクも低く安定しているという点では株やFXへの投資よりも優れていると考えています。

 

不動産投資をこれからやってみようというお考えの方がいたら、ぜひ初めに東京のワンルームマンションを区分所有することをお勧めします。

 

東京でのワンルームマンション投資が良い理由

キャラ

なぜ東京のワンルームマンション投資がお勧めなのかメリットについて説明します。

東京への人口集中は続く傾向にある

日本人口はこれから減少していきますが、人口は全国で均一に減っていくわけではなく、地方から東京への人口集中が進んでいき、その傾向は今後もずっと続いていくと考えられます。

 

例えば東京の江東区は若い人に人気が高い区で、他からの移入が増えており。人口が10年後には倍程度にまで増えていくと考えられています

 

新築のワンルームマンションも毎年多くの不動産屋によって建設されていっていますが、東京都への人口集中のペースにはとても追いついておらず、需要が供給を上回っています。よって貸し手にとって有利な市場になっています。

 

都条例のため物件の供給過多も考えにくい

今後もマンションが増えていけば競争が激化して価値が下落するのでは?と思われるかもしれませんが、東京都には新しくマンションを建てようにも土地がほとんど余っていません。

 

さらには東京都の条例によりワンルームマンションを建てることに規制がかけられていますので、供給過多になって、価値が暴落してしまうことは非常に考えにくいと思われます。

 

若者の晩婚化・持ち家への興味の薄れ

これに加えて近年若者には持ち家への興味が薄いこと、晩婚化が進んでいることもプラス材料となっています。

 

東京は外国人にとっても住む上で魅力的

それに加えて東京は世界の主要国の都市と比べても家賃も地価もかなり割安であり、外国人にとっても魅力的な場所として認められています。

 

日本人の人口が減っても外国人の受け入れが増えていく傾向は期待できます。ここは日本政府に期待したいところですが、現に中国人のビザ取得手続きを簡易化するなどすでに動いてはいるようなので期待してもいいと思います。

 

ワンルームマンション投資のリスク・デメリット

大地震などの天災のリスクは?

地震で建物が倒壊したらどうする?というリスクについてですが、鉄筋のワンルームマンションは他の建物よりも壁が多いために丈夫な構造になっています。過去に起きた大震災でもワンルームマンションが倒壊してしまったという事例は存在しません。

 

業界大手の不動産屋に聞いた話ですが、全国に何千とある物件のうち、数件で多少のダメージを受けて修繕のために数万円程度の修繕費用をオーナーに請求したという事例が存在する程度とのことでした。

 

もちろん徹底的にリスクを排除したいのであれば強制加入になっている火災保険に地震保険を追加すればよいのです。

 

地方の不動産よりも利回りが低い・悪い

地方と比べた場合、東京都は地価が高い分、賃料が高く設定できること、前述のように人口が増えていますので高い入居率を維持できることなどがメリットしてあげられます。

 

逆にデメリットとしては、地方物件に比べて地価が高い分、利回りが見劣りする点があります。

 

また入居者の平均入居期間も地方の4年に比べて3年で、入居者切り替えのタイミングの修繕が余計にかかってしまう点などがあります。

 

一棟アパートより利回りは悪いがローリスク

一棟アパートを所有する場合とワンルームマンションを比較した場合、結論から先にいってしまえば、一棟アパートを所有するほうがハイリスクハイリターンといえます。

 

そもそもワンルームマンションよりもリスクが高いと銀行も評価していますので、金利もワンルームマンションよりも高くなります

 

リスクとは入居率の低さです。もちろんうまくいけば一棟アパートの方が利回りは高くなります。10室あるアパートで満室の状態の場合、10箇所区分所有している場合よりもキャッシュフローは良くなります。

 

東京都の都心の駅近くでアパートを一棟所有できれば入居率も高くできますが、その分当然値段も高くなってしまいますので、サラリーマン投資家には手がでない価格になってしまいます。

 

アパートに比べワンルームマンションの利点としては金利が低いことのほかに複数所有する場合には場所を分散して、リスクを分散できることも挙げられます

 

例えば、物件がある地域で天災が起こった場合や、近くの大きい会社が大学が移転してしまって人口が減ってしまうなどの事情で家賃相場が下がってしまっても場所を分散させることによって、そのダメージを限定的にできます。

キャラ

そういう意味でもワンルームマンションはローリスクローリターンの投資と言えます。

東京オリンピックによる影響

2020年の東京オリンピックの東京のワンルームマンションへの投資の影響についてですが、今はまさに東京オリンピックへの向けて、東京の不動産の地価高騰が進んでいます。

 

そうするとどうなるかというと、物件価格が上昇しても家賃はそれほど変動しませんので、結果として利回りは下がってしまいます。

 

東京オリンピックが終わってしまったら東京の地価が暴落するのではという見方もありますが、これについては希望的観測もありますので、それについてお話しします。

 

世界各国の例でみるとオリンピックが発展途上国で行われた場合、開催前から開催時まで開催都市において地価高騰が起こり、終わると下落するという傾向がみられます。

キャラ

しかし、先進国ではこれとは違う傾向になるようです。

2012年のロンドンオリンピックの場合、開催前から地価高騰が起こり、開催後も暴落せずに同じ価格で横ばい状態になったのです。

 

これはオリンピック開催に向けて開催都市において開発が積極的に行われるために都市の不動産価値が上昇し、その影響でオリンピック開催後も暴落が起こらなかったものと考えられます。

 

東京都もオリンピックに向けて積極的に開発が行われていますので、同じ傾向になることを期待してもいいのではないでしょうか?

 

買うなら最も重視すべきは立地

東京のワンルームマンション投資はお勧めと初めに説明しましたが、もちろん東京ならばどこでも大丈夫というわけにはいきません。

 

一番重要なのは立地です。駅が近いか、都心へのアクセスがよいか、周囲に大きな商業施設などがあるか?などなど。

 

前述した江東区の例のように将来的に人口の増加もしくは横ばいが見込めるか、などの魅力を備えた物件を選ぶべきでしょう。

 

東京の近くにお住まいの方はぜひ検討している物件まで訪ねて行ってみて「もし自分が東京で一人暮らしをするならばぜひここに住んでみたい!!」と思えるような物件を選ぶべきでしょう。

 

遠方の方は無理に訪ねて行かないにしても、Googleマップや不動産屋、インターネットから極力情報を集めるなどして、入居者目線で魅力的だと思う物件を選ぶようにしましょう。

 

不動産屋とサブリース契約を結んで空室リスクを防ぐ

東京の立地の良い物件の場合、空室のリスクをなくすために不動産屋とサブリース契約を結ぶことも可能です。

サブリース契約とは?

サブリース(sublease)とは又貸し、転貸のことである。 不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多い。

 

地方の入居率の低いマンションや、駅から離れた木造アパートの場合は、赤字になるリスクが高いので不動産屋がサブリース契約してもらえないケースがあります

キャラ

ですから、サブリース契約ができるということは東京のワンルーム投資のメリットといえいます。

一般的にはサブリース料は入居者からもらう賃料の10%程度が一般的です。さらには礼金や更新料なども全てサブリース契約している不動産屋に入ってしまいオーナーには入りません。

 

それらのデメリットも理解したうえでサブリース契約を不動産屋と結ぶか、あるいは集金代行のみにするかを選ぶとよいでしょう。

 

家賃サブリース契約は通常2年契約で更新していく仕組みです。経年で家賃は通常徐々にさがってしまいますが、創業以来30年サブリースの保証家賃を下げたことがないという不動産屋もあります。

 

さいごに

今回のブログ記事では、東京でのワンルーム投資のメリット・デメリットについてまとめてお伝えしていきました。

一般的に懸念されている自然災害のリスクや価格競争、東京オリンピック以降の不動産価値の低下などに対しても希望的観測があることもお伝えしていきました。

キャラ

それでは最後に、今回の記事内容を簡単にまとめておきます。

東京でのワンルーム投資がおすすめな理由

  • 東京への人口集中は続く傾向にある
  • 都条例のため物件の供給過多も考えにくい
  • 若者の晩婚化・持ち家への興味の薄れ
  • 東京は外国人にとっても住む上で魅力的

東京でのワンルーム投資のメリット・デメリット

  • 地方・一棟マンションよりも利回りが低い・悪い傾向がある
  • 地震に対しても構造が頑丈で安心感がある
  • サブリース契約で空室リスクを防ぐことができる

最後までお読み下さり、誠にありがとうございました。